Σε άσκηση λεπτών ισορροπιών μεταξύ υποχρεώσεων και δικαιωμάτων ιδιοκτητών και ενοικιαστών εξελίσσεται η διαδικασία με τα μειωμένα ενοίκια, λόγω των συνεπειών της πανδημίας του κορωνοϊού, ενώ και οι δύο πλευρές μετράνε κέρδη και απώλειες.
Η εφημερίδα «Παρασκήνιο» παρουσιάζει τον αναλυτικό οδηγό σχετικά με τις αποφάσεις για τα ενοίκια και πώς αυτές καθορίζουν τα οικονομικά των ιδιοκτητών αλλά και των ενοικιαστών. Το θέμα παραμένει στο προσκήνιο και τον τρέχοντα μήνα, αν και δεν υπάρχουν διαφοροποιήσεις σε σχέση με τον Μάρτιο. Ειδικότερα, αρχίζοντας από τα βασικός σκέλος του ζητήματος, πρέπει να σημειωθεί ότι:
1. Έως το τέλος της μεθεπόμενης εβδομάδας, οι ιδιοκτήτες θα δουν στους τραπεζικούς λογαριασμούς τους την αποζημίωση του Φεβρουαρίου αλλά και του Μαρτίου.
2. Οι ιδιοκτήτες δεν έχουν υποχρέωση να υποβάλλουν δήλωση Covid στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ και θα λάβουν την αποζημίωση για το 80% του μηνιαίου μισθώματος όταν πρόκειται για φυσικά πρόσωπα που ενοικιάζουν εμπορικό κατάστημα και το 60%, αν πρόκειται για νομικό πρόσωπο-εκμισθωτή.
3. Για τον Απρίλιο, η μείωση ενοικίου θα ισχύσει για τις επιχειρήσεις στις οποίες έχουν επιβληθεί περιοριστικά μέτρα και πλήττονταν έως τα τέλη Μαρτίου, συμπεριλαμβανομένου του λιανεμπορίου, της εστίασης, του τουρισμού, του πολιτισμού, του αθλητισμού, των μεταφορών και άλλων κλάδων που παραμένουν κλειστοί.
4. Για τις πληττόμενες επιχειρήσεις που ανήκουν στη διευρυμένη λίστα ΚΑΔ Απριλίου, θα συνεχιστεί η υποχρεωτική έκπτωση ενοικίου 40%. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι το άνοιγμα του λιανεμπορίου από τη Δευτέρα 5 Απριλίου βολεύει τις επιχειρήσεις που άνοιξαν, καθώς δεν θα καταβάλουν καθόλου ενοίκιο για τον τρέχοντα μήνα, ενώ θα είναι ανοικτές.
Προϋποθέσεις
Για τις μισθώσεις που έχουν συναφθεί μέχρι τις 31/01/2021, θα διενεργηθεί καταβολή αποζημιώσεων με βάση τη δήλωση Covid Φεβρουαρίου, χωρίς την υποχρέωση των ιδιοκτητών να υποβάλουν νέα δήλωση για τον Μάρτιο, εφόσον από την επεξεργασία των στοιχείων της ΑΑΔΕ προκύπτει η εκπλήρωση συγκεκριμένων προϋποθέσεων.
Ειδικότερα:
1. Η πλατφόρμα υποβολής των τροποποιητικών δηλώσεων από τους ιδιοκτήτες ακινήτων θα παραμείνει ανοικτή έως τις 19 Απριλίου, έτσι ώστε να διορθωθούν τυχόν λάθη ή παραλείψεις.
2. Οι μισθώσεις πρέπει να φαίνονται ενεργές στο σύστημα Δήλωσης Πληροφοριακών Στοιχείων Μίσθωσης της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων.
3. Πρέπει να έχει υποβληθεί για τις μισθώσεις αυτές, δήλωση Covid τον περασμένο Φεβρουάριο.
4. Ο εκμισθωτής-νομικό πρόσωπο δεν πρέπει να έχει δηλώσει διακοπή εργασιών στην ΑΑΔΕ.
5. Ο μισθωτής-επιχείρηση δεν πρέπει να έχει δηλώσει διακοπή εργασιών στην ΑΑΔΕ.
6. Ο μισθωτής-εργαζόμενος να τελεί σε αναστολή σύμβασης εργασίας για τον Μάρτιο.
7. Πρέπει να εκπληρώνονται οι λοιπές γενικές προϋποθέσεις για την καταβολή αποζημιώσεων.
8. Για όσους ιδιοκτήτες αποδειχθεί ότι έγινε καταβολή της αποζημίωσης χωρίς το λογισμικό της ΑΑΔΕ και υπάρχει έλλειψη των νόμιμων προϋποθέσεων, τότε θα ζητείται από το Δημόσιο η επιστροφή των ποσών που θα καταβληθούν αχρεωστήτως.
Κέρδη και ζημιές για τους εργαζομένους σε αναστολή
Για τους εργαζομένους που η σύμβαση εργασίας τους τέθηκε ή τίθεται σε αναστολή σε ολόκληρη την επικράτεια, δίνεται η δυνατότητα έκπτωσης ενοικίου 40% για την κύρια κατοικία και τη φοιτητική κατοικία των εξαρτώμενων μελών αυτών και κατά τον τρέχοντα μήνα.
Οι μόνοι κερδισμένοι από το μειωμένο ενοίκιο είναι όσοι λαμβάνουν τον κατώτατο μισθό. Από εκεί και πέρα, για χιλιάδες εργαζομένους προκύπτουν μικρές ή μεγαλύτερες απώλειες, ανάλογα με τον μισθό αναφοράς προ κορωνοϊού. Για να γίνει πιο αντιληπτό, ακολουθούν τα εξής δύο παραδείγματα:
1. Εργαζόμενος σε αναστολή με 534 ευρώ, όσο περίπου και όταν δούλευε. Το κανονικό ενοίκιο που πλήρωνε αρχικώς ήταν 300 ευρώ, ενώ δικαιούται έκπτωση 40%. Έτσι, ο μισθωτής-εργαζόμενος θα καταβάλλει 180 ευρώ. Σε αυτήν την περίπτωση προκύπτει πραγματικό όφελος 120 ευρώ.
2. Εργαζόμενος, με αρχικό ονομαστικό μισθό 800 ευρώ στην προ Covid εποχή, τέθηκε σε αναστολή. Αν πλήρωνε ενοίκιο 300 ευρώ μηνιαίως, τώρα καταβάλει 180 ευρώ. Ωστόσο, επειδή θα λάβει την αποζημίωση των 534 ευρώ, θα έχει χάσει μηνιαίο εισόδημα 266 ευρώ. Συνεπώς, με απώλεια εισοδήματος 266 ευρώ και όφελος ενοικίου 180 ευρώ, θα έχει υποστεί καθαρές μηνιαίες απώλειες 86 ευρώ.
3. Έστω ζευγάρι ιδιωτικών υπαλλήλων που τέθηκαν σε αναστολή σύμβασης και στην προ κορονοϊού εποχή είχαν ονομαστικές μηνιαίες αποδοχές 1.800 ευρώ. Τώρα λαμβάνουν την αποζημίωση ειδικού σκοπού των 534 ευρώ και οι δύο, ήτοι 1.068 ευρώ. Αν πλήρωναν ενοίκιο 400 ευρώ, τώρα πληρώνουν 240 ευρώ (έκπτωση 40%), οπότε το όφελος από αυτήν την πηγή είναι 160 ευρώ. Ωστόσο, επειδή οι απώλειες του εισοδήματος είναι 732 ευρώ και το όφελος του μειωμένου ενοικίου 160 ευρώ, τότε οι καθαρές μηνιαίες απώλειες διαμορφώνονται στα 572 ευρώ! Αν το ζευγάρι τέθηκε σε αναστολή για 8 μήνες κατά τους τελευταίους 13 μήνες της πανδημίας, τότε οι καθαρές ετήσιες απώλειες εισοδήματος διαμορφώνονται στα 4.576 ευρώ! Αντιστοίχως, θα γλιτώσουν φόρους με συντελεστή 22%, ήτοι 4.576 ευρώ x 22% = 1.006,72 ευρώ. Άρα, μετά την… αποφυγή της φορολογίας, οι καθαρές απώλειες θα είναι 4.576 – 1.006,72 = 3.569,28 ευρώ.
Τι ισχύει για τις εμπορικές μισθώσεις
Το πλέον ακανθώδες θέμα που θα απασχολήσει τους επόμενους μήνες τόσο την κυβέρνηση όσο και τους ιδιοκτήτες και τους ενοικιαστές είναι οι εμπορικές μισθώσεις και ο κίνδυνος να βρεθούν οι ιδιοκτήτες χωρίς ενοίκιο και με μεγάλα βάρη μετά την εγκατάλειψη του μισθίου.
Σύμφωνα με τις ρυθμίσεις που έχει προωθήσει η κυβέρνηση, τα σημεία-κλειδιά που αφορούν στις εμπορικές μισθώσεις έχουν ως εξής:
1. Δίνεται η δυνατότητα ολιγόμηνης παράτασης των μισθώσεων επαγγελματικών ακινήτων, στην περίπτωση που οι επιχειρήσεις τα χρησιμοποιούν, ενώ παρέμειναν κλειστές με κρατική εντολή, κατά το διάστημα της πανδημίας και για χρονικό διάστημα ίσο με την υποχρεωτική διακοπή λειτουργίας τους.
2. Το δικαίωμα παράτασης της μίσθωσης δίνεται σε όσους ενοικιαστές ή υπομισθωτές το δηλώσουν εγγράφως στους ιδιοκτήτες μέσα σε έναν μήνα από την έναρξη ισχύος του νόμου.
3. Για να είναι νόμιμη η όποια… απαίτηση του ενοικιαστή για την παράταση της μίσθωσης, πρέπει να μην οφείλει στον ιδιοκτήτη-εκμισθωτή ούτε… σεντ.
4. Όσοι οφείλουν μισθώματα θα πρέπει να προχωρήσουν στην εξόφλησή τους πριν από την κοινοποίηση της έγγραφης δήλωσης για την παράταση της μίσθωσης. Εφόσον πληρούνται οι παραπάνω προϋποθέσεις, η δήλωση είναι υποχρεωτική για τον ιδιοκτήτη και προσαυξάνει αντίστοιχα τον χρόνο διάρκειας της μίσθωσης για τον ενοικιαστή.
5. Η διάρκεια της επαγγελματικής μίσθωσης των επιχειρήσεων που η λειτουργία τους έχει ανασταλεί με κρατική εντολή παρατείνεται για διάστημα ίσο με τον χρόνο αναστολής της οικονομικής τους δραστηριότητας, όπως αυτή προκύπτει από τις υπουργικές αποφάσεις που έχουν εκδοθεί για την αναστολή της οικονομικής δραστηριότητας.
6. Η παράταση των επαγγελματικών μισθώσεων εφαρμόζεται αναδρομικά για το διάστημα από τις 14/03/2020 και μετά, και περιλαμβάνει όλες τις ενεργές μισθώσεις, καθώς και τις μισθώσεις οι οποίες έληξαν μετά τις 07/11/2020.
7. Η παράταση της διάρκειας της μίσθωσης λόγω των μέτρων περιορισμού της πανδημίας του κορονοϊού Covid-19 αποτελεί, αποκλειστικά και μόνο, αναπλήρωση του χρόνου αναστολής της οικονομικής δραστηριότητας των επιχειρήσεων που έκλεισαν με κρατική εντολή και δεν δημιουργεί οποιαδήποτε άλλα δικαιώματα και υποχρεώσεις στα μέρη της σύμβασης επαγγελματικής μίσθωσης.
8. Αναστέλλεται έως τις 31/05/2021 κάθε πράξη κατάσχεσης, πλειστηριασμού και αναγκαστικής εκτέλεσης για την παράδοση ή απόδοση ακινήτου. Η ρύθμιση αυτή αφορά κύρια κατοικία φυσικών προσώπων που διαθέτουν εμπράγματο δικαίωμα, αποκλειστικής ή κατ’ ιδανικό μερίδιο, πλήρους ή υψηλής κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητο, το οποίο αποτελεί την κύρια κατοικία τους και βρίσκεται στην Ελλάδα και οι ίδιοι χαρακτηρίζονται ως πληγέντες. Στην κατηγορία αυτή εντάσσονται και φυσικά πρόσωπα ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι έλαβαν μειωμένο μίσθωμα, σύμφωνα με σχετικές υπουργικές αποφάσεις.
9. Αναστέλλονται οι προθεσμίες άσκησης ενδίκων μέσων και βοηθημάτων που αφορούν στις ανωτέρω πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης.
Κερδίζουν οι μεγαλο-ιδιοκτήτες, χάνουν οι «μικροί»
Το θέμα των μειωμένων ενοικίων κρύβει σημαντικές ανατροπές, ευχάριστες ή δυσάρεστες εκπλήξεις οι οποίες θα φανούν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις, που θα αρχίσουν να υποβάλλονται σταδιακά από τον επόμενο μήνα.
Ειδικότερα:
1. Κόστος προκύπτει με τον έναν ή τον άλλον τρόπο για όλους τους ιδιοκτήτες, από τη στιγμή που «κουρεύονται» τα αρχικά ενοίκια.
2. Η κατάργηση της Εισφοράς Αλληλεγγύης σε συνδυασμό με τη φορολογική κλίμακα των ενοικίων (πίνακας 1) έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση των φορολογικών επιβαρύνσεων, κάτι που θα φανεί στο εκκαθαριστικό της φορολογικής δήλωσης για τα εισοδήματα του 2020.
3 Όσο μεγαλύτερο είναι το ενοίκιο, τόσο μεγαλύτερο θα είναι το όφελος για τους ιδιοκτήτες, καθώς από τη μία παρατηρείται μείωση των συμφωνημένων μηνιαίων μισθωμάτων λόγω έκπτωσης, ωστόσο, από την άλλη, η απώλεια σε μηνιαία βάση μετά την επιδότηση του κράτους μετατρέπεται σε όφελος λόγω της κατάργησης της Εισφοράς Αλληλεγγύης, αλλά και του μικρότερου φορολογητέου εισοδήματος (πίνακας 1, κλίμακα).
4. Το πρακτικό όφελος για τους εκμισθωτές-ιδιοκτήτες ακινήτων αρχίζει να… μετράει από τα 1.001 ευρώ και πάνω (πίνακας 2).
5. Οι μεγαλοϊδιοκτήτες θα έχουν όφελος και όταν θα γίνει η εκκαθάριση των φορολογικών δηλώσεων του 2021 μέσα στο 2022, καθώς σε χιλιάδες περιπτώσεις «τρέχουν» μηδενικά ή μειωμένα ενοίκια από την αρχή του τρέχοντος έτους.
6. Οι ιδιοκτήτες με χαμηλά μισθώματα από εμπορικά ακίνητα ή κατοικίες, τα οποία δεν ξεπερνούν τα 1.000 ευρώ μηνιαίως, δεν θα δουν το όφελος από την αναστολή εφαρμογής της Εισφοράς Αλληλεγγύης. Κι αυτό γιατί, με ετήσια ενοίκια έως 12.000 ευρώ, δεν υφίσταται η Εισφορά Αλληλεγγύης, αφού η κυβέρνηση έχει δώσει αναστολή για την περυσινή χρονιά.
7. Συνταξιούχοι και δημόσιοι υπάλληλοι που είναι εκμισθωτές ακινήτων θα δουν μείωση των ετήσιων εισοδημάτων τους και δεν θα έχουν ιδιαίτερο φορολογικό όφελος, ανεξαρτήτως πηγής, καθώς υπόκεινται στην επιβολή Εισφοράς Αλληλεγγύης, εφόσον ξεπερνούν τα 12.000 ευρώ. Βέβαια, όσοι συνταξιούχοι ή δημόσιοι υπάλληλοι εισπράττουν ενοίκια, τα οποία θα είναι μειωμένα, τότε θα πληρώσουν και χαμηλότερη Εισφορά Αλληλεγγύης με βάση το χαμηλότερο φορολογητέο εισόδημα.
8. Τέλος, στους χαμένους των ενοικίων, εντάσσονται και όσοι δεν είχαν ανανεώσει τα μισθωτήρια συμβόλαια, δίνοντας σιωπηρή παράταση ή όσοι έπαιρναν… συμπλήρωμα ενοικίου με «μαύρα». Σημειώνεται ότι τα χρήματα που επιστρέφει το Δημόσιο στους ιδιοκτήτες υπολογίζονται με βάση τα συμφωνημένο μίσθωμα και δεν λαμβάνονται υπ’ όψιν τυχόν συμφωνίες… κάτω από το τραπέζι.
(ΤΡ 13/4/21)
 |  |  |