18/1/21

Οι 12 ανατροπές στα ακίνητα το 2021


Εφορία, Κτηματολόγιο, υποθηκοφυλακεία, πολεοδομίες, συμβολαιογραφεία, πολιτικοί μηχανικοί, ενεργειακοί επιθεωρητές, δήμοι και… άγνωστος μέχρι στιγμής αριθμός άλλων εμπλεκομένων θα αποτελέσουν τους πρωταγωνιστές της φετινής χρονιάς στην κτηματαγορά.

Το 2021 φέρνει 12 σημαντικές αλλαγές αλλά και ανατροπές σε θέματα φορολόγησης, καταγραφής, τακτοποίησης, αναβάθμισης και βελτίωσης των ακινήτων. Η φετινή χρονιά θα μπορούσε να χαρακτηριστεί «έτος Εφορίας και Κτηματολογίου», καθώς επίκειται η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών αλλά και η ολοκλήρωση του Κτηματολογίου σε ολόκληρη τη χώρα, σε επίπεδο πρώτης καταγραφής ή αναρτήσεων. Επιπλέον, αναμένεται να προωθηθεί η ταχεία ψηφιοποίηση του Κτηματολογίου, οι αρμοδιότητες του οποίου πέρασαν στο υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης. Από την άλλη, ο προσφάτως ψηφισμένος νόμος για την εκτός σχεδίου δόμηση και τα νέα πολεοδομικά σχέδια θέτει σε… υπερδιέγερση εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες, οι οποίοι πρέπει να προσαρμοστούν στα νέα δεδομένα.


Αναλυτικότερα, οι παράγοντες που με τον έναν ή τον άλλον τρόπο θα καθορίσουν φέτος τις εξελίξεις στην κτηματαγορά είναι οι εξής:

Αντικειμενικές αξίες

Μέχρι στιγμής, ο σχεδιασμός προβλέπει την ανακοίνωση των νέων τιμών ζώνης εντός του α’ τριμήνου. Ωστόσο, είναι πολύ πιθανό να υπάρξει μετάθεση για αργότερα, λόγω της συγκυρίας, αλλά σίγουρα η εφαρμογή του νέου συστήματος θα γίνει φέτος. Το νέο τοπίο περιλαμβάνει την αύξηση των ζωνών κατά περίπου 3.000 (θα ανέλθουν σε 11.000). Μόνο και μόνο από την ένταξη νέων περιοχών στο σύστημα, εκτιμάται ότι θα εισπραχθούν επιπλέον 450-500 εκατ. ευρώ, τα οποία θα χρηματοδοτήσουν τη μείωση του ΕΝΦΙΑ για το σύνολο των ιδιοκτησιών, ενώ στο βασικό σενάριο προβλέπεται και η δραστική μείωση του συμπληρωματικού φόρου, για όσους έχουν περιουσία άνω των 250.000 ευρώ. Για τον λόγο αυτόν, ο στόχος για τα φετινά έσοδα παραμένει στα ίδια επίπεδα με το 2020, δηλαδή στα 2,6 δισ. Ουσιαστικά, θα υπάρξει ένα γερό… ανακάτεμα της τράπουλας. Έτσι, τουλάχιστον 6.000.000 ιδιοκτήτες θα επηρεαστούν άμεσα ή έμμεσα από τους περίπου 40 φόρους και τις επιβαρύνσεις που… ακολουθούν το ακίνητο. Σε πολλές περιοχές αναμένονται αυξήσεις στις τιμές ζώνης ακόμη και έως 50%, με στόχο να φτάσουν το ελάχιστο κόστος οικοδομής (1.000 ευρώ/τ.μ.) ή να υπάρξει προσαρμογή με βάση τις εμπορικές τιμές, οι οποίες στη συντριπτική πλειονότητα είναι υψηλότερες από τις αντικειμενικές.

Ψηφιακό Κτηματολόγιο

Το 2021 θα είναι «έτος Κτηματολογίου», καθώς πρέπει να ολοκληρωθεί η καταγραφή των περιουσιών σε ολόκληρη την Επικράτεια. Αυτό σημαίνει ότι σε λίγο καιρό θα αρχίσουν να προσέρχονται και οι τελευταίοι ιδιοκτήτες, προκειμένου να υποβάλουν τις δηλώσεις αρχικής εγγραφής, καταβάλλοντας κατά περίπτωση και το κόστος μαζί με τα επιπλέον έξοδα που μπορεί να απαιτηθούν για πολιτικούς μηχανικούς, συμβολαιογράφους κ.λπ.

Η συλλογή δηλώσεων από το Κτηματολόγιο πλησιάζει το 70%, ενώ, αν δεν υπήρχε η πανδημία, το ποσοστό θα ήταν μεγαλύτερο. Ο στόχος του αρμόδιου υπουργείου είναι η συλλογή δηλώσεων για το εναπομείναν 7% της χώρας, δηλαδή για τις Κυκλάδες, μερικές περιοχές της Κρήτης, την Κέρκυρα και τη Θεσπρωτία.

Το Κτηματολόγιο «αναζητεί» 288.844 ιδιοκτήτες «ορφανών» ακινήτων, οι οποίοι δεν τα έχουν δηλώσει. Τέτοια ακίνητα έχουν καταγραφεί ως «αγνώστου ιδιοκτήτη» και θα έπρεπε να έχουν δηλωθεί έως τις 31/12/2020. Ο τελευταίος πολεοδομικός-χωροταξικός νόμος (4759/2020) δίνει μια τελευταία ευκαιρία, με προθεσμία την 31η Δεκεμβρίου. Ουσιαστικά πρόκειται για την προθεσμία που έχουν οι πολίτες για να διορθώσουν την πρώτη εγγραφή της ακίνητης περιουσίας τους στο Κτηματολόγιο. Εάν μέχρι το τέλος του τρέχοντος έτους δεν εμφανιστούν να τα δηλώσουν, τότε αυτά θα περιέλθουν στην κυριότητα του Ελληνικού Δημοσίου.

Σύμφωνα με τους στόχους που είχε ανακοινώσει η προηγούμενη πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, έως το τέλος του τρέχοντος έτους το Κτηματολόγιο πρέπει να καλύπτει τουλάχιστον το 37% των συνολικών δικαιωμάτων ιδιοκτησίας στη χώρα. Επιπλέον, πρέπει να ολοκληρωθεί το 40% της ανάρτησης και προανάρτησης και να έχει εξεταστεί το 16% των ενστάσεων. Παράλληλα, έχει παραταθεί έως τις 31/06/2021 η προθεσμία για την υποβολή εκπρόθεσμης δήλωσης ακινήτου στο Κτηματολόγιο, κάτι που σημαίνει ότι από τον Ιούλιο θα επιβάλλονται πρόστιμα, ανάλογα με την αξία του ακινήτου και τον χρόνο καθυστέρησης!

Εντός του έτους πρέπει να ολοκληρωθούν οι νέες ψηφιακές υπηρεσίες που τέθηκαν πέρυσι σε λειτουργία για την 24ωρη, ασφαλή και εξ αποστάσεως εξυπηρέτηση των πολιτών, αλλά και των επαγγελματιών που ενδιαφέρονται ή εμπλέκονται άμεσα με το Κτηματολόγιο. Οι νέες υπηρεσίες αφορούν την ηλεκτρονική υποβολή των συμβολαίων, την υποβολή ηλεκτρονικών αιτήσεων, πληρωμών και παραλαβής πιστοποιητικών, διαγραμμάτων και αντιγράφων, την ηλεκτρονική παραλαβή πληρωμών και αιτήσεων από τους δικηγόρους αγωγών, δικογράφων και άλλων πράξεων που συντάσσουν, καθώς και την αυτόματη σύγκριση τοπογραφικού του ιδιοκτήτη με το κτηματολογικό διάγραμμα.

Δασικοί χάρτες

Σύμφωνα με το χρονοδιάγραμμα, από την Παρασκευή 15 Ιανουαρίου έως τις 26 Φεβρουαρίου, θα ολοκληρωθεί η ανάρτηση του συνόλου των δασικών χαρτών σταδιακά σε ολόκληρη την Επικράτεια. Το επόμενο στάδιο προβλέπει την κατάθεση αντιρρήσεων από τους ενδιαφερομένους, για τις οποίες, ωστόσο, πρέπει να πληρωθεί και το ανάλογο κόστος, όπως φαίνεται στον σχετικό πίνακα που ακολουθεί.

Αυθαίρετα

Η διαδικασία των δηλώσεων αυθαιρέτων μπορεί να ολοκληρώθηκε, ωστόσο από την 01/10/2020 «τρέχει» η επιβολή προστίμων με προσαύξηση. Η διαδικασία αυτή ισχύει για τα αυθαίρετα που δεν έχουν μεγάλες παραβάσεις. Από την άλλη πλευρά, αναστέλλονται οι κυρώσεις για αυθαίρετες κατασκευές και αλλαγές χρήσης της Κατηγορίας 5, δηλαδή γι’ αυτά που είναι εξ ολοκλήρου αυθαίρετα και για αυτά που παραβιάζουν πάνω από το 40% την κάλυψη και τη δόμηση ή υπερβαίνουν το 20% καθ’ ύψος. Στην κατηγορία τακτοποίησης των αυθαιρέτων συνεχίζουν να εμπίπτουν όσα ακίνητα βρίσκονται σε περιοχές που κηρύχθηκαν πέρυσι σε κατάσταση έκτακτης ανάγκης, όσα αποκτήθηκαν μέσω αναγκαστικού πλειστηριασμού ή από κληρονομιά, όσα εκμισθώνονται με σύμβαση και επανέρχονται στη χρήση του κύριου ή επικαρπωτή τους και όσα αποτελούν ιδιοκτησίες που μεταβιβάζονται στην Εταιρεία Αξιοποίησης Δημοσίων Ακινήτων (ΕΤΑΔΑ).

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ενεργοποιήθηκε την 1η Ιανουαρίου και θα ισχύει το παλαιό σύστημα έως τις 31/01, προκειμένου να εξοικειωθούν οι πολιτικοί μηχανικοί και οι ιδιοκτήτες. Σημειώνεται ότι από την 01/02 δεν θα μπορεί να γίνει καμία μεταβίβαση ακινήτου, εάν δεν συνοδεύεται από την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου. Η διαδικασία αφορά κάθε νέο κτίριο και διηρημένες ιδιοκτησίες, για τα οποία εκδίδονται νέες οικοδομικές άδειες. Άρα, οι ιδιοκτήτες πρέπει να γνωρίζουν ότι το αυθαίρετο ή το ακίνητο θεωρείται έτοιμο για μεταβίβαση, μόνο όταν υπάρχει το… DVD με τις λήψεις από την κάμερα του πολιτικού μηχανικού!

Υποχρεωτική δημοσίευση του ενεργειακού πιστοποιητικού σε αγγελίες

Με βάση τον χωροταξικό-πολεοδομικό νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, από την 01/01/2021, κάθε κτίριο ή κτιριακή μονάδα που διατίθεται προς πώληση ή προς μίσθωση πρέπει οπωσδήποτε να έχει Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Στο εξής, κάθε αγγελία πώλησης από μεσιτικά γραφεία ή από ιδιώτες σε έντυπα και ηλεκτρονικά μέσα πρέπει υποχρεωτικά να αναφέρει την ενεργειακή κλάση στην οποία ανήκει το ακίνητο, βάσει της κατάταξης που έχει πιστοποιήσει ο Ενεργειακός Επιθεωρητής.

Αδήλωτα τετραγωνικά

Μετά την ολοκλήρωση της διαδικασίας ηλεκτρονικής καταγραφής των «πραγματικών» τετραγωνικών μέτρων πέρυσι, οι δήμοι καλούνται εντός του 2021 να προβούν σε έλεγχο των δηλώσεων όσων υπέβαλαν ηλεκτρονικά τα στοιχεία με την… ξεχασμένη επιφάνεια. Σημειώνεται ότι οι οφειλές για δημοτικά τέλη, δημοτικό φόρο και ΤΑΠ, που θα προκύψουν για το διάστημα από την 01/01/2020, θα καταβληθούν σε 24 μηνιαίες δόσεις μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ ή άλλου παρόχου ρεύματος. Το ελάχιστο ποσό της κάθε δόσης για τον ιδιοκτήτη είναι 10 ευρώ αν είναι φυσικό πρόσωπο και 50 ευρώ αν αφορά επιχείρηση. Η διαδικασία γίνεται αυτόματα και χωρίς καν αίτηση από τους οφειλέτες, οι οποίοι απλώς θα πληρώσουν μαζί με τον λογαριασμό τη δόση που αντιστοιχεί σε κάθε μήνα.

«Εξοικονομώ-Αυτονομώ»

Η πρώτη φάση του προγράμματος υλοποιήθηκε… εν ριπή οφθαλμού μέσα σε ελάχιστα λεπτά και το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μετά τον αιφνιδιασμό, θα ακολουθήσει νέο πλάνο. Ο σχεδιασμός προβλέπει νέα προκήρυξη εντός των προσεχών μηνών, με στόχο την ενεργειακή αναβάθμιση 600.000 κατοικιών έως το τέλος του 2030. Το ΥΠΕΝ θα θέτει συγκεκριμένες προϋποθέσεις με βάση την ενεργειακή κατηγορία του ακινήτου και τα εισοδηματικά και περιουσιακά κριτήρια των ιδιοκτητών. Σημειώνεται ότι προ διμήνου η πρώτη φάση του προγράμματος υλοποιήθηκε μέσα σε λίγα λεπτά, με βάση την… ταχύτητα υποβολής της ηλεκτρονικής αίτησης στο σύστημα!

Εκτός σχεδίου δόμηση

Με τον νέο νόμο του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας, μπαίνει τέλος στα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα εκτός σχεδίου και μειώνεται κατά 10% ο συντελεστής δόμησης (από το 0,20 στο 0,18). Επιπλέον, δίνεται προθεσμία δύο ετών για την έκδοση οικοδομικής άδειας με βάση τις παλαιές διατάξεις, οπότε σε αυτήν την περίπτωση το κατά παρέκκλιση άρτιο εκτός σχεδίου οικόπεδο διατηρεί την αξία του έως τις 31/12/2026. Άρα, αν κάποιος δεν έχει εκδώσει οικοδομική άδεια έως τις 31/12/2022, τότε από την 01/01/2023 θα έχει στην κατοχή του… χωράφι, ενώ το ίδιο θα συμβεί στην περίπτωση που κάποιος εκδώσει άδεια και την 01/01/2027 δεν έχει ολοκληρώσει την κατασκευή τουλάχιστον του φέροντος οργανισμού (σκελετός).

Τοπικά πολεοδομικά σχέδια

Ο χωροταξικός-πολεοδομικός νόμος 4597/20 ενεργοποιεί φέτος τη διαδικασία ένταξης χιλιάδων στρεμμάτων στο σχέδιο πόλης. Η παρέμβαση αυτή αφορά στην ουσία τα αυθαίρετα που βρίσκονται στις παρυφές των υφιστάμενων πόλεων και οικισμών. Πρόκειται για μία εκκρεμότητα η οποία χρονολογείται από τις αρχές της δεκαετίας του ’90, ενώ ξεκαθαρίζει οριστικά και το θέμα των Οικοδομικών Συνεταιρισμών, οι οποίοι δεν μπορούσαν να οικοδομήσουν.


Πρόγραμμα «Διατηρώ»

Στόχος του προγράμματος είναι να ξεκινήσει από φέτος η μερική ή ολική αποκατάσταση χιλιάδων διατηρητέων κτιρίων, που είναι εγκαταλελειμμένα. Προβλέπεται η χορήγηση επιδοτήσεων ακόμη και έως 100% επί του προϋπολογισμού δαπανών με πόρους του Ταμείου Ανάκαμψης.

«Τράπεζα Γης» και μεταφορά συντελεστή δόμησης

Λειτουργεί συμπληρωματικά στο πρόγραμμα «Διατηρώ» και επιτρέπει στους ιδιοκτήτες διατηρητέων κτιρίων τη μεταφορά συντελεστή δόμησης στην «Ψηφιακή Τράπεζα Γης», με στόχο την πώλησή του. Με τα έσοδα από την πώληση του συντελεστή, οι ιδιοκτήτες θα μπορούν να χρηματοδοτήσουν εργασίες συντήρησης και αποκατάστασης.

Πηγή: Παρασκήνιο (ΔΕ 18/1/21)



Δείτε ακόμα:



Ακολουθήστε το eisodima.gr για περισσότερες χρηστικές ειδήσεις!