Μόλις μερικούς μήνες έχουν στη διάθεσή τους εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι κατοικούν στις λεγόμενες «φθηνές» περιοχές, προκειμένου να κλείσουν με χαμηλότερο κόστος περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων, γονικές παροχές, κληρονομιές και δωρεές.
Η διπλή αύξηση των αντικειμενικών αξιών μέσα στους προσεχείς 9 μήνες αναμένεται να εκτοξεύσει τις επιβαρύνσεις, ενώ ουδείς μπορεί να προβλέψει εάν θα υπάρξει κατάργηση του αφορολόγητου ορίου και των σημερινών κλιμάκων βάσει των οποίων υπολογίζονται ο τελικός φόρος και οι λοιπές επιβαρύνσεις. Σημειώνεται ότι το συγκεκριμένο θέμα βρίσκεται… εν υπνώσει από το 2011, αλλά ποτέ δεν έχει φύγει από το τραπέζι των συζητήσεων με τους δανειστές, οι οποίοι ζητούν κατάργηση του αφορολόγητου ορίου και νέες χαμηλότερες κλίμακες φορολογίας κεφαλαίου, ώστε να πληρώνουν όλοι και να αυξηθούν τα δημόσια έσοδα.
Λογιστές, συμβολαιογράφοι και παράγοντες της Κτηματαγοράς μιλάνε για διπλό σοκ, το οποίο θα λειτουργήσει ως ντόμινο για τους 22 φόρους, τα τέλη και τις εισφορές που εφαρμόζονται στις περιπτώσεις μεταβιβάσεων ακινήτων. Σε κάθε περίπτωση το 2020 θα υπάρχει μία και μόνη τιμή βάσει της οποίας θα υπολογίζονται οι φόροι και οι επιβαρύνσεις, ενώ σε πολλές περιπτώσεις ο λογαριασμός θα είναι δυσβάστακτος για χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων.
Σύμφωνα με τους λογιστές, είναι αυτονόητο ότι οι φορολογούμενοι που κατέχουν ακίνητα πολύ χαμηλής αντικειμενικής αξίας πρέπει να σπεύσουν το συντομότερο δυνατό για να κλείσουν τις υποθέσεις τους πετυχαίνοντας μικρότερο κόστος για τις πράξεις μεταβίβασης, γονικής παροχής, δωρεάς και κληρονομιάς. Αν και η σημερινή πραγματική αξία εκατοντάδων χιλιάδων ακινήτων είναι χαμηλότερη από την αντικειμενική, εντούτοις, η αύξηση των τιμών ζώνης θα επιφυλάξει οδυνηρές εκπλήξεις για τους ιδιοκτήτες. Το χειρότερο σενάριο που θα μπορούσε να επιβεβαιωθεί στην πράξη είναι να εκτιναχθούν οι αντικειμενικές αξίες στις λαϊκές περιοχές και ταυτόχρονα να καταργηθεί ή να μειωθεί το αφορολόγητο όριο και να αλλάξουν οι κλίμακες φορολογίας. Για παράδειγμα, αν η φορολογητέα αξία ενός ακινήτου είναι σήμερα 70.000 ευρώ, δεν προκύπτει φόρος. Αν καταργηθεί το αφορολόγητο όμως και με βάση έναν συντελεστή φορολογίας 1% από το πρώτο ευρώ, τότε ο ιδιοκτήτης του θα πληρώσει φόρο 700 ευρώ συν τα λοιπά έξοδα!
Τα «ψιλά γράμματα» που σώζουν
Οι τιμές ζώνης αποτελούν το «κλειδί» για τον προσδιορισμό της αξίας ενός ακινήτου αλλά ειδικά στις κληρονομιές, γονικές παροχές και δωρεές έχει σημασία ο βαθμός συγγένειας.
Το ύψος της φορολογητέας αξίας ενός ακινήτου που μεταβιβάζεται με γονική παροχή εξαρτάται επίσης από την ηλικία του επικαρπωτή (βλ. σχετικούς πίνακες). Η απόφαση για μια μεταβίβαση ακινήτου (γονική παροχή, κληρονομιά, δωρεά) περιλαμβάνει μια σειρά από δικαιολογητικά, τα οποία είναι απαραίτητα για τον συμβολαιογράφο, προκειμένου να προχωρήσει στη δικαιοπραξία. Η… αρχή γίνεται με τα πιστοποιητικά φορολογικής ενημερότητας οφειλών ΕΝΦΙΑ, κληρονομιάς ή δωρεάς, όπως και την αντίστοιχη βεβαίωση του δήμου ότι δεν οφείλονται δημοτικοί φόροι και τέλη. Επίσης, απαιτείται οπωσδήποτε βεβαίωση πολιτικού μηχανικού, και στη συνέχεια, ανάλογα με την περίπτωση, μια σειρά άλλων δικαιολογητικών όπως αναφέρονται στον σχετικό πίνακα.
Τους τελευταίους μήνες παρατηρείται αυξημένη προσέλευση στα τμήματα Κεφαλαίου των ΔΟΥ, καθώς πολλοί φορολογούμενοι σπεύδουν να μεταβιβάσουν με γονική παροχή ή δωρεά κάποιο ακίνητο πριν έρθει η… λαίλαπα των αυξημένων τιμών ζώνης. Ταυτόχρονα, στα συμβολαιογραφικά γραφεία παρατηρείται αυξημένη κίνηση από φορολογουμένους οι οποίοι προτιμούν τη σύνταξη διαθήκης. Αξίζει να σημειωθεί ότι η αποδοχή πράξης κληρονομιάς είναι φθηνότερη σε σχέση με τη γονική παροχή, ενώ τα τελευταία τρία χρόνια δεκάδες χιλιάδες φορολογούμενοι αποποιήθηκαν τις κληρονομιές, ιδίως εάν αυτές συνοδεύονται και από την ύπαρξη υψηλών χρεών.
Ένα άλλο σημείο που πρέπει να προσέξουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων είναι το ύψος του αφορολόγητου. Όπως φαίνεται στους σχετικούς πίνακες, τα όρια είναι υψηλά, ωστόσο, ακόμη και αν δεν προκύψει φορολογική επιβάρυνση από την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, εντούτοις, θα είναι σημαντικά αυξημένη τα λοιπά έξοδα τα οποία υπολογίζονται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Ποιοι έχουν απαλλαγές
Η διαδικασία απόκτησης κατοικίας ή γενικά ακινήτου με οποιονδήποτε τρόπο περιλαμβάνει και μια σειρά από διευκολύνσεις ή απαλλαγές.
Ειδικότερα:
1. Δικαίωμα απαλλαγής για απόκτηση κατοικίας με δωρεά ή γονική παροχή έχουν η σύζυγος ή ο σύζυγος και τα ανήλικα τέκνα που δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία που πληροί τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας και βρίσκεται σε δήμο ή κοινότητα με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων.
2. Απαλλάσσονται επίσης όσοι δεν κατέχουν οικοδομήσιμο οικόπεδο σε περιοχές με πληθυσμό άνω των 3.000 κατοίκων και σύμφωνα με την οικογενειακή κατάσταση, η οποία καθορίζει και τις στεγαστικές ανάγκες. Οι στεγαστικές ανάγκες θεωρείται ότι δεν καλύπτονται αν το συνολικό εμβαδόν των κτισμάτων που κατέχει ή μπορεί να ανεγείρει ο δικαιούχος είναι κάτω από 70 τ.μ. προσαυξανόμενα κατά 20 τ.μ. για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 25 τ.μ. για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του δικαιούχου.
Ως προς τα διαδικαστικά, πρέπει να σημειωθεί ότι υπόχρεοι υποβολής δήλωσης φόρου δωρεάς – γονικής παροχής είναι οι συμβαλλόμενοι δωρητής – δωρεοδόχος, γονέας – τέκνο και, σε περίπτωση άτυπης δωρεάς, ο δωρεοδόχος. Η κατάθεση και παραλαβή της δήλωσης γονικής παροχής ή δωρεάς γίνεται στην ΔΟΥ υπαγωγής του δωρητή. Σημειώνεται ότι η δήλωση πρέπει να υποβληθεί πριν από την κατάρτιση του συμβολαίου, το οποίο συντάσσεται με βάση θεωρημένο αντίγραφο της δήλωσης και προκειμένου για άτυπες δωρεές, μέσα σε έξι μήνες από την παράδοση του αντικειμένου της δωρεάς στον δωρεοδόχο.
Τέλος, σε ό,τι αφορά στον φόρο δωρεάς – γονικής παροχής, πρέπει να σημειωθεί ότι αυτός εξοφλείται σε 12 ίσες διμηνιαίες δόσεις, καθεμία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι κατώτερη των 500 ευρώ, αν η βεβαίωση του φόρου έγινε με βάση τη δήλωση του υπόχρεου ή την έκδοση οριστικής πράξης ή μετά από συμβιβασμό και την καταβολή του 1/5 ή ύστερα από απόφαση δικαστηρίου ή από δικαστικό συμβιβασμό. Επιπλέον, εξοφλείται σε 6 ίσες διμηνιαίες δόσεις, καθεμία από τις οποίες δεν μπορεί να είναι κατώτερη των 500 ευρώ, αν η βεβαίωση του 25% του φόρου έγινε μετά από άσκηση προσφυγής.
Οι φόροι που προσδιορίζονται από τις αντικειμενικές αξίες
Α. Τεκμαρτά εισοδήματα από ακίνητα
1. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης 3 % επί αντικ. αξίας
2. Αντικειμενική δαπάνη διαβίωσης σε ιδιόκτητη ή μισθωμένη 1η και 2η κατοικία αναλόγως εμβαδού και τιμής ζώνης
Β. Ετήσιοι φόροι επί της κατοχής ακινήτων
3. Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) ανά περιουσιακό στοιχείο
Κτίσματα: 2,50-16,25€/τ.μ.
Οικόπεδα: 0,0037-11,25€/τ.μ.
4. Συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας με αφορολόγητο ποσό 200.000 ευρώ
Φυσ. πρόσωπα: 0,1%-1%
Νομ. πρόσωπα: 0,25%-5%
5. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) (κτίσματα + οικόπεδα) 0,025%-0,035%
6. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών 15%
Γ. Φόροι – τέλη κατά τη μεταβίβαση ακινήτων από επαχθή αιτία
7. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κτισμάτων και στην αντιπαροχή (επί αξίας κτισμάτων) 24%
8. Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων 3%
9. Φόρος Χρησικτησίας Ακινήτων 3%
10. Φόρος Ανταλλαγής (συνένωσης οικοπέδων) 1,5%
11. Φόρος Διανομής Ακινήτων 0,75%
12. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων 3% επί ΦΜΑ
13. Πρόσθετο Τέλος Μεταγραφής Συμβολαίων 0,45%-0,75%
Δ. Φόροι κατά τη μεταβίβαση από χαριστική αιτία (κληρονομιά-γονική παροχή-δωρεά)
14. Φόρος Κληρονομιάς ή γονικής παροχής ακινήτων
α) Κατηγορία: προς τέκνα (γον. παρ.), εγγονούς, συζύγους, γονείς: συντελεστές 1%-10%
β) Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ.: συντελεστές 5%-20%
γ) Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%
15. Φόρος Δωρεάς ακινήτων
α) Κατηγορία: προς εγγονούς, συζύγους, γονείς 1%-10%
β) Κατηγορία: προς κατιόντες, αδελφούς, θείους, παππούδες κ.λπ.: συντελεστές 5%-20%
γ) Κατηγορία: προς άλλους συγγενείς και ξένους: συντελεστές 20%-40%
Ε. Κτηματολόγιο – πολεοδομικά πρόστιμα και εισφορές
16. Τέλος Εγγραφής Ακινήτων στο Εθνικό Κτηματολόγιο
35 ευρώ/δικαίωμα + 1‰ επί αντ. αξίας άνω των 20.000€ με όριο τα 900 ευρώ
17. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής ή διατήρησης αυθαιρέτων
(Ν. 4178/2013)
18. Εισφορές σε γη έως 50% και σε χρήμα έως 25% για ένταξη σε σχέδιο πόλεων (Ν.1337/83 – Ν.4315/14)
Το «χαρτοβασίλειο» δικαιολογητικών στις μεταβιβάσεις ακινήτων
1. Αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας πωλητή
2. Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
3. Πιστοποιητικό ΔΟΥ περί μη οφειλής φόρου κληρονομίας-δωρεάς
4. Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου ή ΦΠΑ στη ΔΟΥ του ακινήτου
5. Πιστοποιητικά / δηλώσεις για μη οφειλή προς ΟΤΑ κ.λπ.
6. Βεβαίωση δήμου περί υποβολής δήλωσης ιδιοκτησίας ή μη οφειλής εισφοράς σε χρήμα
7. Βεβαίωση ασφαλιστικής ενημερότητας
8. Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
9. Πιστοποιητικό ενεργειακού επιθεωρητή
10.Τοπογραφικό διάγραμμα γεωτεμαχίου από τοπογράφο
11. Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη περί πολεοδομικής νομιμότητας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου
12. Αντίγραφο οικοδομικής άδειας αν το ακίνητο κτίστηκε μετά τις 14-3-1983
13. Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης ακινήτου
14. Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος αν βρίσκεται εντός Κτηματολογίου
15. Πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου αν έχει περιληφθεί στα προσωρινά κτηματολογικά στοιχεία της ανάρτησης του Εθνικού Κτηματολογίου.
16. Βεβαίωση Δασαρχείου (δασική ή μη δασική έκταση)
17. Βεβαίωση δασαρχείου περί «άκαιας» των μεταβιβαζόμενων ιδιωτικών δασών
18. Δήλωση προς το Δασαρχείο σε περίπτωση μεταβίβασης ιδιωτικού δάσους ή δασικής έκτασης πάνω από 50 στρέμματα
19. Άδεια υπουργείου Αγροτικής Ανάπτυξης σε περίπτωση κατάτμησης δασικής ιδιοκτησίας
20. Πιστοποιητικό της Διεύθυνσης Δασών ή του Κτηματολογικού Γραφείου για ακίνητο σε περιοχή όπου έχουν αναρτηθεί δασικοί χάρτες
21. Απόφαση της περιφέρειας περί άρσης της απαγόρευσης αγοράς ακινήτου σε παραμεθόρια περιοχή από φυσικά και νομικά πρόσωπα με έδρα εκτός των κρατών μελών Ευρωπαϊκής Ένωσης και Ευρωπαϊκής Ζώνης Ελεύθερων Συναλλαγών
22. Βεβαίωση του Τοπικού Οργανισμού Εγγείων Βελτιώσεων για μη οφειλή από αρδευτικά τέλη και εισφορές
Πηγή: Παρασκήνιο (ΤΡ 2/4/19)
Δείτε ακόμη:
Ακολουθήστε το eisodima.gr για περισσότερες χρηστικές ειδήσεις!
 |  |  |